Todo sobre la inversión inmobiliaria

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Hace unos días escuchaba una conversación entre dos amigos sobre lo importante de invertir en bienes raíces.  Ambos usaban un montón de argumentos y conceptos que estaba lejos de entender, pero como no soy amiga de la duda, me dispuse a averiguar todo sobre invertir en propiedades.

Todos tenemos nociones básicas sobre cómo se invierte en una vivienda: se compra una propiedad, se pone en arriendo, se pide un precio mensual que permita pagar el dividendo y el resto es esperar que se pague “solo”.

Pero eso es a muy grandes rasgos. La verdad es que hay un grupo de gente que se dedica fuertemente a desarrollar y administrar activos en el mundo inmobiliario y para entender cómo operan es que fui donde un experto a buscar más y mejores respuestas.

Maximiliano Cuadra Z., socio y gerente general del área inmobiliaria de KMA Administradora de Fondos de Inversión me recibió y explicó con peras y manzanas todo sobre cómo, cuándo y dónde invertir en propiedades.

La gente siempre necesitará un lugar donde vivir, en un mundo en constante crecimiento y con una alta escasez de suelo, es como un bien de primera necesidad; por lo tanto, es mucho más seguro invertir el dinero en algo que siempre será rentable, como una propiedad que tiene una plusvalía asegurada de entre un 3% y 5% anual.

Entonces, si quieres convertirte en un inversionista inmobiliario debes saber que existen algunas Administradoras e inmobiliarias que enfocan sus desarrollos específicamente a ese espectro de compradores. KMA Administradora de Fondos de Inversión es una de ellas y la clave de su éxito está en la profundidad de los estudios que realizan, que ayudan a identificar el lugar exacto para construir y el tipo de departamento que deben construir, nos comenta Maximiliano.

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“Buscamos sectores con alta conectividad cercanos a líneas del metro, en comunas que requieran una alta demanda de hogares y tengan un plan regulador que permita la construcción de dicha demanda, como La Florida o San Miguel, ya que hay comunas como Santiago Centro o Providencia que han restringido su constructibilidad, densidad y altura en zonas cercanas al eje metro, lo que genera más daños que beneficios ya que potencia el aumento del parque automotriz versus el uso del transporte público”, me explicó Maximiliano, para que yo entendiera el por qué muchos edificios nuevos se están construyendo en comunas más “alejadas del centro de Santiago”.

Una vez aquí las distintas inmobiliarias se diferencian en los detalles y terminaciones que quieren entregar a sus clientes, donde KMA se destaca por ofrecer materiales durables en el tiempo como, pisos de PVC pegado, cubiertas de granito, ventanas de PVC con Termopanel, y trabajar con las mejores constructoras del país.

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Pero no todo es tan simple. El escenario actual se ha vuelto un poco confuso desde que el gobierno anunció la famosa reforma tributaria que afectaría la compraventa de inmuebles, generando un alza en sus precios. Esto debido a que termina con el subsidio a la construcción, exceptuando el segmento de 0 a 2.000 UF, implicando una inevitable subida del valor total.

¿Es un buen momento para invertir en bienes raíces? Parece ser la pregunta del millón, porque también escuché que mis amigos tenían versiones opuestas sobre el tema. Entonces aproveché y le pregunté a Maximiliano y me quedó clarísimo. Les cuento.

“Con el cambio de la Reforma Tributaria se mejoraron las condiciones de mercado para los rentistas inmobiliarios o más conocidos como “ inversionistas “, ya que en el segmento socio económico que nosotros trabajamos, el alza de pie de 10% a 20% impuesto por los bancos, le negó a la gente la posibilidad de comprar departamentos ya que conseguir el 20% para nuestro segmento es imposible, por lo que la demanda de arriendo lógicamente va a aumentar y la vacancia va a disminuir, vacancia que en los departamentos que nosotros administramos esta cercana al 0,18%, por lo que los únicos que se ven beneficiados son los “inversionistas”., me comentó Maximiliano Cuadra Z.,socio y gerente general del área inmobiliaria de KMA Administradora de Fondos de Inversión.

La técnica, me explican, es saber cómo, cuándo y qué comprar. Por si ustedes no saben, cuando se compra una propiedad nueva, puede hacerse en blanco, verde o entrega inmediata. En blanco significa que el proyecto aún no inicia su construcción, un proyecto, en verde ya está en construcción y entrega inmediata, bueno, está claro.

¿Cuándo invertir? Evidentemente, comprar en blanco es más conveniente que en verde y a su vez, en verde es más conveniente que entrega inmediata. Alrededor de un 5% sube el valor de la propiedad entre una modalidad de venta y la siguiente, por lo que para un inversionista la mejor forma es comprar en blanco, ahorrándose hasta un 15% final.

¿Qué vivienda elegir? Como mencionamos hace un rato, los departamentos ubicados en zonas cercanas al metro, servicios, salud y educación, serán los más demandados. Los departamentos favoritos son los de 1 y 2 dormitorios, que son los con mayor demanda de arriendo y ofrecen una mejor relación costo versus valor de arriendo.

 

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¿Cómo comprar? Como para todo en la vida, informarse es lo mejor, acude a una inmobiliaria que te de tranquilidad y confianza.

¿ Quien se hace cargo de la cobranza y arriendo del departamento que me compre? Por ejemplo KMA ofrece un servicio de Administración de Renta Inmobiliaria para sus compradores en el que luego de que compras una vivienda con ellos, se hacen cargo de todo el proceso de arriendo por sólo el 8% mensual del valor del arriendo, el tiempo que demoran en arrendar sus propiedades administradas es entre 5 y 7 días aproximadamente.

Entonces, más claro echarle agua. Si tienes buenos ahorros y estás pensando en invertirlos, conviértete en inversionista inmobiliario, compra uno, dos o hasta tres departamentos y ponlos en renta. Ahora siéntate y espera que se paguen solitos, el resto es pura ganancia.

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