Cómo afectará la Reforma Tributaria al mercado inmobiliario

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No es casualidad que la construcción sea uno de los pocos sectores que ha mantenido el dinamismo en los últimos meses. Sólo en diciembre este rubro creció 23,9% y las solicitudes de edificación marcaron 44,2%, empujados probablemente por los cambios regulatorios que afectarán la venta de propiedades a partir de 2016.

La reforma tributaria no sólo se enfocó en los impuestos personales, sino que también golpeó al negocio inmobiliario, pese a los reclamos gremiales. Así, el próximo año se cobrará IVA (Impuesto al Valor Agregado) a la venta de viviendas en forma habitual y se reducirá el  crédito especial a las constructoras.

Un reporte del Centro de Estudios Tributarios de la Universidad de Chile (CET), realizado por Luis González, aclara los términos y los límites del nuevo gravamen. Recuerda que hasta 1987 este negocio no pagaba impuestos y a partir de esa fecha se gravó con IVA la venta que las empresas constructoras realizaban, pero sólo pagaba este impuesto la primera venta y los traspasos posteriores quedaban libres de  gravamen.

Ahora la situación cambiará radicalmente. La reforma tributaria establece que la venta de edificaciones usadas pagará IVA -excluye los terrenos-, e incorpora el concepto de vendedor, es decir “aquellas personas naturales o jurídicas que se dediquen en forma habitual a la venta de bienes corporales inmuebles, sin el requisito de ser una empresa constructora”.

González explica quiénes serán considerados “habituales”. En primer lugar incluye a quienes vendan una propiedad dentro de los 4 años siguientes a la adquisición del bien. En segundo lugar incorpora a todos los que realicen estos traspasos en el transcurso de un año. Excluye de este concepto a la venta por ejecución de garantías hipotecarias, que involucra mayoritariamente a los bancos.

“Es preciso señalar que se hace alusión expresa al concepto de presunción, por lo que se entiende que es meramente legal y no de derecho, por lo que se admitiría prueba en caso contrario. Por ejemplo, cuando una persona adquiera un inmueble y por motivos de fuerza mayor (enfermedad, viaje imprevisto, etc.) vende el inmueble antes del año, demostrando con los antecedentes necesarios que no lo adquirió con el ánimo de venderlo”, indica el auditor.

La ley sentencia que la base imponible será la diferencia entre los precios de venta y compra, reajustado por el IPC del período que media en el traspaso. De esta base se descuenta el valor del terreno considerando su valor comercial a la fecha de la operación, no obstante deja abierta la puerta para que el Servicio de Impuestos Internos (SII) también pueda tasarlo (ver gráfica).

Sujetos de crédito

La legislación reguló también cómo se procederá con los créditos fiscales y estableció que los vendedores habituales podrán hacer uso del IVA pagado por las empresas constructoras.  “A nuestro entender, esto genera un doble beneficio para el vendedor habitual, puesto que pagó menos por el inmueble al beneficiarse con la franquicia e igualmente tendrá derecho a rebajar de su débito fiscal aquella parte que nunca pagó ni pagará; y cuando posteriormente proceda a vender, recargará el IVA correspondiente sin aplicar la rebaja de la franquicia, recargando así la totalidad del impuesto de esta operación al adquirente final”, indica González.

El profesional sostiene que el beneficiario de la franquicia no sería el comprador final, sino que el intermediario.

También se eximirá del pago de IVA la venta de una vivienda con subsidio habitacional o el  arrendamiento con opción de compra a un beneficiario de un subsidio.

Además en forma transitoria se liberarán del IVA los bienes que al 1 de enero de 2016 cuenten  con el permiso de edificación y las ventas que se efectúen hasta el 1° de enero de 2017.

“El efecto neto de este impuesto para el comprador será de un incremento de un 12% del valor actual de las propiedades, viéndose mayormente afectadas las propiedades entre las 1.000 UF y las 3.000 UF aproximadamente. Hay que recordar sí que ninguna vivienda con subsidio estatal subirá de precio al no aplicarse el IVA a la segunda venta”, señala un experto en temas inmobiliarios, quien recalca que este 2015 es un año clave para adquirir la casa propia.

 

Fuente: http://www.pulso.cl/noticia/economia/economia/2015/02/7-58486-9-como-afectara-la-reforma-tributaria-al-mercado-inmobiliario.shtml

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