Altos precios de viviendas en América Latina. ¿Hay peligro de una burbuja inmobiliaria?

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Los precios de las viviendas en términos reales en América Latina vienen creciendo a un promedio de 10% anual desde 2005, significativamente por encima de lo registrado en décadas anteriores. Pero ¿representa esto el peligro de una burbuja inmobiliaria? Según un informe dado a conocer por BBVA Research, una mejor situación financiera de las clases medias es el principal factor que explica la actual demanda de viviendas en la región.

El informe señala que uno de los países donde mejor se ve esta situación es Colombia. En ese país, los precios de las viviendas en 2014 aumentaron en el orden de 8,5% en términos reales en 2013 y 7%, aunque se destaca la amplia dispersión entre ciudades y un impulso a los precios en Bogotá, de la mano de significativas restricciones para la ampliación de la oferta habitacional. Lo anterior apunta a que el incremento en precios no es un fenómeno generalizado.

Según el estudio, el indicador de precio a ingreso se ha mantenido estable desde 2011, aunque por arriba de los niveles de la década anterior, cuestión que estuvo aparejada con el mayor poder adquisitivo de la población, mejores sistemas de transporte y bajas tasas de interés. El mercado hipotecario, que se perfila cada vez más hacia viviendas de mayor valor, refleja el auge de las clases medias.

La proyección para el mercado inmobiliario en Colombia es moderada en los valores producto de menores incentivos públicos a la vivienda media. BBVA Research calcula que los precios crecerán por debajo del 6% real en los próximos años para compensar la sobrevaloración moderada enfocada en algunas ciudades.

Dinamismo

Para el caso de Chile y Perú, el informe explica que el mercado se ha caracterizado por el dinamismo en las ventas y aumentos sostenidos en el precio en términos reales, que según los últimos datos disponibles, los precios de la viviendas llegaron a un 9,9% en Chile y 11,9% en Perú (cifras de junio y segundo trimestre, respectivamente) aunque en este último caso tuvo influencia la significativa depreciación del tipo de cambio en un mercado inmobiliario fuertemente dolarizado pero con significativa heterogeneidad entre regiones.

BBVA Research indica que en nuestro país el aumento en las ventas ha reducido el stock, lo que ha contribuido a mantener los precios altos pero con menores crecimientos que en el pasado.

Tanto en Chile como Perú, las zonas con los mayores incrementos han sido las destinadas a ingresos medios, lo que es congruente con el crecimiento en la población en los sectores medios y medios altos.

En Brasil, la brecha entre el crecimiento reciente del precio de la vivienda y del ingreso sugiere la “existencia de un desalineamiento de precios no despreciable”. El estudio revela que, pese a las señales de sobrevaluación, la evidencia disponible apunta a que el problema estaría concentrado en algunas regiones como Río de Janeiro y Sao Paulo. Además, el documento destaca el estancamiento del mercado de viviendas en el país.

Por último en México la situación es algo distinta, ya que los precios de la vivienda han crecido en términos reales en los últimos años en torno al 4% anual, similar al índice de precios al consumidor. Por el lado de la demanda, no ha habido mayor impulso aunque las condiciones de financiamiento son las mejores históricamente. La relación precio a ingreso está en el nivel más bajo que se tiene registro, ayudada por la amplia competencia entre bancos y bajas tasas de interés. El estudio asegura que continúan los efectos del fenómeno de exceso de oferta de vivienda, particularmente de unidades nuevas en inventario en sectores de interés social. Así, los precios en segmentos medios y residenciales han crecido a mayor ritmo que los del segmento de “vivienda social”, reflejando mayor preferencia por viviendas usadas.

Posibilidad de contagio

En términos de un eventual ajuste en el mercado inmobiliario, BBVA explica que el principal canal de contagio suele ser el impacto negativo sobre la calidad del crédito hipotecario, que a su vez afecta al sistema financiero. En general el crédito hipotecario en la región representa aún una proporción relativamente reducida del crédito total. Salvo en el caso de Chile (18,7% del PIB), en el resto de economías de la región, el crédito hipotecario representa una proporción muy reducida: 9,1% en México, 7,7% en Brasil, 5,4% en Colombia y 4,9% en Perú. Por ello, una eventual y poco probable situación de sobrevaloración en el sector y posterior corrección de precios tendría un impacto acotado en el sector financiero de la región.

Fuente: http://www.pulso.cl/noticia/economia/latinoamerica/2014/12/83-55625-9-altos-precios-de-viviendas-en-america-latina-hay-peligro-de-una-burbuja.shtml

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