El mercado inmobiliario cada vez más complicado

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El derrumbe de las cotizaciones ya está calando fuerte entre los inversores que destinan parte de sus ahorros al ladrillo. Las ventas de inmuebles paralizadas.

Según la definición académica, los precios relativos expresan la relación entre la cotización de un bien o servicio respecto del resto de los bienes y servicios de la economía. Su función esencial es otorgar las señales que los agentes económicos utilizan en el juego de oferta y demanda para asignar los recursos.

Cuando se verifican largos periodos con alta inflación, los precios relativos tienden a distorsionarse, provocando conductas de consumo poco frecuentes e incluso generando parálisis en algunas actividades.

En la Argentina se observan fuertes distorsiones de precios relativos en las distintas ramas de la economía, producto de más de seis años de inflación sostenida por encima del 20%. Cuántas veces escuchamos decir que un café en Neuquén sale más caro que en alguna de las capitales europeas, o que arreglar una computadora en la Argentina cuesta más que traerla nueva de Estados Unidos o Chile. Éstos son algunas de las distorsiones que se generan.

Uno de los sectores más afectados por este flagelo es el inmobiliario, donde la distorsión no sólo surge a raíz de la inflación, sino que está estrechamente ligada a la dinámica cambiaria del país que en los últimos años ha sido muy volátil.

 

Las dos caras de la misma moneda

Toda operación de mercado tiene dos caras, oferta y demanda. Llegar a un punto de acuerdo o equilibrio implica que ambas partes se sienten satisfechas con lo que deben entregar y lo que obtienen a cambio.

En el mercado inmobiliario, los propietarios son la expresión de la oferta.

Si se trata de la compra-venta de un inmueble, desde que se estableció el cepo cambiario es inevitable que los dueños de la propiedad razonen en dólares y hagan la conversión a pesos utilizando el tipo de cambio paralelo. Como contracara, quien desea comprar la propiedad cree que lo justo es valuar la operación al tipo de cambio oficial.

Lo paradójico es que ambas partes “piensan en dólares”, pero no existe un único precio de referencia, lo que dificulta enormemente obtener un punto en común.

Los operadores inmobiliarios saben que deben lidiar a diario con el trabajo de mediar entre ambas partes, lo cual es mucho más difícil a medida que crece la brecha cambiaria. Un importante empresario del rubro en la región explicó: “Dólar oficial y dólar billete son dos monedas distintas. Lo que intentamos es llevar a las partes a razonar en pesos. De esa manera es más sencillo llegar a un precio que satisfaga a todos”.

Cuando la operación es un contrato de alquiler, la situación es similar. El propietario calcula la rentabilidad que espera que le reporte su inmueble a base del valor actual de mercado del mismo. En general se estima que, anualmente, es el 6% del valor de la propiedad. Para un departamento de tres ambientes valuado en 100.000 dólares, que convertidos mediante la cotización paralela significan 1.460.000 pesos, el costo de alquiler mensual ronda los 7.300 pesos.

Ese costo está en nuestra región a la altura de un sueldo en el sector petrolero. Sin embargo, para quienes trabajan en cualquiera de las otras ramas de la economía puede significar resignar más del 70% de la remuneración mensual.

El dilema para los propietarios suele ser entonces poner el precio del alquiler sobre la base de lo que esperan recibir como retorno por su inversión, o sobre lo que el mercado está dispuesto a pagar. Optar por la primera opción puede significar tener la propiedad vacía por largos períodos de tiempo.

 

Valores se derrumban

El problema de distorsión de precios no sólo se expresa a la hora de pactar una operación de compra-venta. La falta de parámetros es tan grave que alguien que decide invertir en un desarrollo inmobiliario con la modalidad “a pozo” puede comprobar que, en el momento en que el desarrollador le entrega la llave de su inmueble terminado y a estrenar, su inversión vale un 30% menos que lo que pagó por ella.

Pongamos como ejemplo el 2011 para un desarrollo de oficinas con este tipo de modalidad de inversión. Con el compromiso de entregarla en tres años se pedía por el inmueble en ese momento dólares billete equivalentes hoy a 23.500 pesos por cada m². La misma empresa, por un desarrollo de iguales características y en la misma región, valúa el emprendimiento hoy en 18.000 pesos el m².

Es decir que, desde la implantación del cepo cambiario, el valor para este tipo de propiedades se desplomó un 30%.

Como si ello fuera poco, si esa misma oficina se pone a la venta al mejor postor una vez terminada, difícilmente el mercado convalide el precio por metro cuadrado abonado al desarrollador. Para quienes apostaron a la inversión inmobiliaria una vez implantado el cepo cambiario, la realidad es cruda e indica que hoy el precio de compra lo coloca el desarrollador y el de venta lo pone el mercado. La diferencia, producto de la distorsión de precios, es afrontada como pérdida por el inversor. El panorama es aun más sombrío si se estima el costo de oportunidad de haber invertido los fondos en ladrillos en lugar de haber apostado por otro tipo de colocaciones financieras, que en el mismo período obtuvieron magníficas rentabilidades en dólares.

Todo esto lleva a la reflexión de que la carencia de reglas claras y parámetros creíbles, sumada a la incertidumbre respecto de las condiciones macroeconómicas en el 2015, hacen que el mercado inmobiliario se paralice y las partes decidan postergar las operaciones hasta que las certezas sean más grandes que las dudas.

 

Fuente: http://www.rionegro.com.ar/diario/el-mercado-inmobiliario-cada-vez-mas-complicado-4789031-10944-notas_eco.aspx

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