¿Cómo se recuperará el mercado inmobiliario tras otro año difícil?

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Ámbito Biz convocó a los principales jugadores del mercado inmobiliario para debatir sobre la coyuntura del sector. COINCIDENCIAS: • En dos meses cierra un año que para muchos fue el peor de las últimas tres décadas. • No hay certezas de lo que puede deparar 2015. • Ni el más pesimista piensa en un panorama a corto y mediano plazo peor que la crisis actual. DISCREPANCIAS: c Algunos pronostican un mercado quieto, exceptuando determinados productos que si bien no tienen gran demanda, registran un nivel de comercialización aceptable. c Otros miran de reojo el contexto político y se animan a vaticinar que el repunte llegará después de las PASO. c Hay quienes creen que el despegue llega recién en 2016. CERTEZA: • Hoy no es tiempo de tomar grandes decisiones. OPORTUNIDAD: • Tomar posición de tierra para ubicarse en primera línea cuando se reactive la economía.

Por: Leandro Ferreyra y Juan Pablo Marino
Demorar las grandes decisiones, pasar los últimos tres meses del año sin sobresaltos y mirar de reojo la coyuntura política el año próximo son las premisas de los principales referentes del mercado inmobiliario. El salto de calidad llegará a partir de 2016, coinciden. Mientras tanto, hay que apelar al ingenio y entender que la crisis brinda oportunidades para reorganizar el negocio. Salir fortalecidos cuando se reactive la economía para estar en primera línea al momento de vender es un objetivo en común.

LA CRISIS, UNA OPORTUNIDAD 

“Podríamos definir 2014 como un año que ha desarrollado movimientos pendulares en la demanda de inmuebles. Si bien fue de baja actividad, hubo momentos de fuertes demandas que coincidieron con el incremento de la brecha cambiaria. Los productos inmobiliarios siguen siendo el mejor resguardo ante una incertidumbre económica como la que estamos atravesando”, dice Milagros Brito, presidente de Vizora Desarrollos Inmobiliarios. “No bien exista un poco de estabilidad, creo que el mercado retornaría una actividad inmediata. Cada uno de nosotros deberá delinear una estrategia que nos permita convertir la crisis en oportunidad y tener m² disponibles cuando el mercado se reactive”, sintetiza. En esa misma línea, Armando Pepe, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), relata que “en los últimos días he tenido llamados de arquitectos buscando terrenos. Uno de ellos me dio una definición que me gustó: ‘Armando, el tren está pasando y nosotros estamos sobre el andén’. ¿Qué me quiso decir?: que si compramos un terreno ahora, mientras escrituramos, nos aprueban los planos, habilitaciones, etc., pasaron ocho meses, ahí recién arrancamos la obra y la terminamos a fines de 2016, con el mercado -y el país- en su mejor momento”, sostiene Pepe. En igual sintonía opina el presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco), Gustavo Weiss: “Ahora es el momento para tomar posición de terrenos y aprobar proyectos. De esa forma, cuando el mercado se reactive, voy a estar en primera fila para salir a vender”. Según Weiss, la industria de la construcción también sufrió los embates de la coyuntura inmobiliaria, “aunque no simultáneamente en el tiempo”, aclara, “porque las obras se venden de pozo y recién este año se entregaron los edificios que empezaron a construirse pocos días antes del cepo. Por ende, no hubo una gran afectación en estos casos. Lo que se ve en la actualidad es una merma en el inicio de las obras, pero no es que el mercado está totalmente parado”.

POCAS VENTAS, ALGUNAS CONSULTAS

El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires no repunta. En agosto la cantidad de escrituras cayó un 9,3% interanual, según el Colegio de Escribanos porteño. Así, en los primeros ocho meses de 2014 se registra una merma en las transacciones del 2,8% contra igual período de 2013. “El comprador quiere hacer valer la tenencia de los billetes y el vendedor no está dispuesto a vender debajo de su precio pretendido. Si tiene una unidad en venta (vacía) y demora en hacerse la operación, alquila. La renta es menor que en otros tiempos, pero no está dispuesto a sacrificar valor. Así estamos desde la desafortunada instalación del cepo”, cuenta Azpiroz Costa, director de Inmobiliarias Bullrich. “Hoy sólo se venden unidades chicas, de uno, dos y tres ambientes. Compran aquellos que tienen los dólares y se cansaron de esperar que los precios se acomoden. Ya no viene el que compra para inversión, viene el consumidor final. El mercado de alta gama casi no se mueve; los locales comerciales están planchados. Tengo gente con dinero en mano para comprarlos, pero los propietarios prefieren esperar a que se reactive la situación porque no saben qué hacer con el dinero de esa operación”, indica Pepe. Diferente es la situación en el rubro oficinas, en cuyo mercado hay mucho alquiler ofrecido y cierta demanda sostenida. “Algunas compañías, al no poder llevar dividendos fuera del país, aprovechan para comprar oficinas más grandes y mudarse. Otras reinvierten en equipamiento. Un amigo que vende muebles de oficinas me confesó que está atravesando un gran momento”, revela el vice de la CIA. En tanto, Cristian Beláustegui, presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) y de Compañía Argentina de Tierras (CAT), destaca de que “en las búsquedas siempre prima que los campos sean agrícolas o mixtos. Los ganaderos tienen menor demanda y mayor oferta porque sus propuestas productivas tienden a ser de mediano y largo plazo. La oportunidad de hoy es encontrar en el mercado lo que no existía como oferta tiempo atrás. Los negocios que se han cerrado, fundamentalmente llevan esa consigna de ‘oportunidad’. Sea adquirir el campo vecino, o complementar una actividad meramente agrícola con un campo ganadero, abrir un nuevo frente de negocios en otra zona con menor riesgo climático, mudarse de zona productiva, etc. Las crisis también otorgan posibilidades de reorganizar las empresas”. Por otra parte, las alternativas de financiamiento siguen siendo una cuenta pendiente, dado que los créditos hipotecarios son casi inexistentes. “Los bancos no pueden dar préstamos a largo plazo cuando el promedio de toma de los plazos fijos es corto. Con una inflación alta, es difícil el apalancamiento. El fideicomiso al costo es una buena herramienta. Están quienes construyen mediante ella y quienes prefieren, si cuentan con los recursos, construir y vender a medida que la obra avanza”, explica Azpiroz Costa.

Un dato llamativo en el sector es que a pesar de la abrupta caída en la demanda, los precios de las propiedades no bajan. El titular de Inmobiliarias Bullrich explica que esto sucede “porque el costo de reposición de cada m² es alto si bien hay escalones cuando el dólar salta en los que se abarata la construcción. Pero los terrenos en venta son escasos. No bajan porque la gente sigue eligiendo el ladrillo como moneda de ahorro y refugio de valor. La gente se queda firme en sus valores y no escucha contraofertas más allá de la lógica que siempre impera en un mercado. El que no está urgido para vender no cede. Y el que no está apurado para comprar decide en cámara lenta”. Otra situación que explica la actualidad del mercado de inmuebles es que “por el momento no se están desarrollando nuevos proyectos. Los que sí empezaron, siguen. Nadie que comenzó puede parar a ver qué pasa. Más cuando ya hay unidades vendidas”, esclarece Azpiroz Costa. “Acá no hay magia”, dispara Luis Eduardo Silva, presidente de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de Mar del Plata. “Las alternativas de financiamiento son las dadas por la desarrolladora, con un porcentaje al boleto para cubrir el terreno y el saldo financiado durante el período de obra o algo más. Los inmuebles usados se hacen de contado en su mayoría. Créditos bancarios, no hay ni banco que los dé, ni gente que los quiera tomar, salvo los planes sociales. La única alternativa en este momento son los CEDIN, que ayudan a realizar ventas. Los edificios con amenities y vigilancia son los que mejor se comercializan, y los nuevos desarrollos son similares, pero apuntando a lo sustentable”, afirma.

“HORIZONTES ESTABLES Y PREVISIBLES”

Para Beláustegui, “el despegue definitivo del mercado rural llegará con un Gobierno más amigable con el agro (ver columna en página 7). Los inversores en tierras buscan horizontes estables y previsibles en el mediano plazo para realizar sus compras. Francamente, en un 2015 que va a estar signado por la competencia política, no vemos que vayan a producirse cambios sustanciales en los precios de la tierra, como tampoco que aparezcan medidas oficiales que provoquen una reacción positiva en el mercado inmobiliario rural. Posiblemente se vea una mayor cantidad de operaciones realizadas en pos de una anticipación de un cambio en las reglas de juego para con el sector”.

En coincidencia con el titular de la CAIR, Pepe considera que “2015 no será un año de transición como muchos creen. Promediando mayo/junio vamos a empezar a ver el sol en el mercado inmobiliario, porque lamentablemente nuestro sector está estrechamente ligado a la política, y en ese contexto las PASO van a ser decisivas. Una vez que se definan los candidatos presidenciales, la gente se va a soltar. Sin duda, va a haber un repunte, aunque no hay que confundir, un repunte es un repunte, nadie se va a pelear para comprar nada”.

Quien se diferencia en este sentido es Weiss, al señalar que “salvo que pase algo extraordinario, 2015 va a ser un año tranquilo, como éste. No imagino que algo que pueda pasar desde el punto de vista político influya en el mercado inmobiliario”.

Para Adrián Elías Donozo, propietario de Lumiere, “aunque la inflación y el cepo cambiario hayan dado un duro golpe al mercado, no han bajado nuestras expectativas. Es sabido que en momentos de crisis hay oportunidades, y en esa dirección vamos como empresa”. Donozo asegura que “para vivir y trabajar en la Argentina hay dos opciones: quejarnos del país y su situación o buscarles la vuelta a los conflictos. El balance de 2014 es más positivo o menos negativo (según lo quiera ver cada uno) de lo esperado a principios de año, el escenario de ventas mejoró un poco en el segundo trimestre y se pudieron concretar más operaciones que al inicio, aunque la inflación incrementó la pérdida de valor del peso. Para 2015 percibimos una sensación de mayor optimismo; por un lado, que las elecciones traigan un cambio del contexto nacional; y por el otro, mejoras en las condiciones económicas, lo que generaría inversión, acompañado de grupos del exterior que ven en el país una posibilidad de crecimiento y están en búsqueda de terrenos y propiedades bien ubicadas”.

“RECONOCER EL PROBLEMA”

Sin duda, el más duro con el Gobierno es Azpiroz Costa: “Hay inflación exagerada, crédito que no aparece, cepo cambiario que dificulta todo. Inseguridad en las reglas. La suma de problemas complica al mercado inmobiliario. ¿Cómo se sale? Reconociendo los problemas y sumando coherencia. Si desconozco el problema, o lo niego, no trataré de resolver algo que para mí no existe”, resalta el empresario, y amplía: “Volvemos al principio del principio. El cepo cambiario estranguló al mercado. Se nota cada día más y no se vislumbra, ante la tozudez de las autoridades, un cambio. Además, persiste en forma más acentuada el problema madre de la incertidumbre: el flagelo inflacionario. La inflación es alta y no se puede tolerar el lanzamiento de proyectos con índices tan altos”.

 Fuente: http://www.ambito.com/diario/noticia.asp?id=762579

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