Los peligros para el sector inmobiliario en 2015

mexicomexico

La inminente normalización de la política monetaria de Estados Unidos que implicará alza en la tasa de interés referencial de la Reserva Federal (Fed); un desempeño de la economía mexicana menor a lo que se espera y los niveles de ocupación de los inmuebles, serán algunos retos para las empresas del creciente sector inmobiliario, incluidas las Fibras, coinciden especialistas.

“Los principales riesgos para el sector son las tasas de interés que subirán más pronto o tarde de lo esperado. Por otra parte, con las valoraciones actuales (las Fibras) ya reflejan un fuerte impulso en la industria, una economía mexicana más débil de lo esperado podría ser un inconveniente importante para los inversionistas”, dijo Barclays en un reporte sobre el sector.

Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) tienen una relación inversa con las tasas de interés que imperan en los mercados. En el caso de México, los referenciales para estos instrumentos son el Bono a 10 años (que a su vez sigue al Bono del Tesoro de Estados Unidos) y el UDIBONO a 10 años.

Los certificados de las Fibras tienen un carácter híbrido debido a que, además de ser considerados como un instrumento de renta variable, también tienen características de deuda debido a que pagan un dividendo trimestral.

“En teoría, cuando las tasas de interés suben, la Fibra puede volverse menos atractiva al compararse con un bono, el cual implica un menor riesgo. Pero la realidad es que cuando las tasas suben es porque la economía va mejor, especialmente la de Estados Unidos, eso quiere decir que la economía está activada y las Fibras pueden otorgar mayores rendimientos”, explicó el director de desarrollo corporativo de Fibra Hotel (FIHO), Guillermo Bravo.

Adicionalmente, aquellas empresas que tengan deuda contratada verán incrementar el servicio de ésta, como es el caso de Fibra Uno, Terrafina, Fibra Macquarie y Prologis, aunque, de acuerdo con Marco Medina, el nivel de apalancamiento se mantiene en línea al no ser mayor a 50% del valor contable de sus activos, según marca la regulación.

Lo anterior se debe a que la deuda puede generar intereses a tasa variable, y tasas más altas aumentan las exigencias del servicio de la deuda en cualquier compromiso a tasa variable en la que se incurra, Además, afecta los montos disponibles para distribución a los tenedores de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI), y reduce los fondos disponibles para las operaciones, oportunidades de negocios futuras u otros efectos.

Por el lado de la economía, Barclays agregó que un desempeño menor a lo esperado en 2015 sería decepcionante para los inversionistas, aunado a que el precio creciente de las acciones generaría un riesgo a la baja si las empresas no cumplen las expectativas.

En este sentido, un menor desempeño económico implica menores tasas de ocupación de los inmuebles.

Factores a favor

Dado que el sector inmobiliario en México apenas comienza a desarrollarse, los especialistas esperan que las Fibras y otras empresas continúen con su crecimiento.

“La industria de bienes raíces en México está disfrutando de un número de factores de crecimiento a largo plazo que apoyan una visión positiva, y el desempeño del mercado está mostrando signos de fortaleza”, agregó Barclays

Destacó que la reforma energética deberá ser un factor de apoyo con los proyectos que deriven de ésta, en tanto que a las Fibras les resulta fácil financiar su crecimiento mediante ofertas subsecuentes en el mercado; por lo que los bienes raíces en México deben gozar de un período de importante crecimiento en el futuro.

Las Fibras han tenido un crecimiento acelerado en México con el debut de Fibra Uno en la BMV en 2012. Actualmente operan ocho de estos instrumentos en el mercado mexicano y en los próximos meses se espera la llegada de por lo menos cuatro más.

Marco Medina agregó que las Fibras pueden compensar el alza en las tasas de interés con su continuo crecimiento vía adquisiciones y desarrollando propiedades, por lo que hasta pueden verse como un refugio de inversión como el caso de Fibra Danhos y FIHO.

“El escenario de tasas de interés a la alza es un factor que ha tenido a los mercados inquietos. Creo que los inversionistas tienen hoy acceso a mecanismos de cobertura para tomar decisiones que les permitan mitigar los escenarios en los que las tasas vayan incrementándose”, dijo en entrevista el director adjunto de la Bolsa Mexicana de Valores, Pedro Zorrilla.

Fuente: http://www.cnnexpansion.com/negocios/2014/10/08/los-peligros-para-el-sector-inmobiliario-en-2015

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