El sector inmobiliario global: ¿hemos visto ya esta película?

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La reciente crisis de la que aún no terminamos de salir ha vuelto a subrayar la importancia del sector inmobilario en los ciclos económicos.

La vivienda es el principal activo donde las familias concentran su riqueza. El auge del sector vivienda suele potenciar los ciclos alcistas de la economía y, por lo mismo, sus derrumbes suelen venir acompañados de inestabilidad financiera y crisis económicas.

Según el Fondo Monetario Internacional (FMI), de las casi 50 crisis bancarias que se han registrado en las últimas décadas, más de dos tercios estuvieron precedidas por patrones de auge y caída en los precios de las viviendas, lo que nos puede dar una idea de la relevancia que posee este sector.

33países de una muestra de 52, tuvieron un alza en sus  precios inmobiliarios

Es por eso que, cada vez más las autoridades económicas y las grandes instituciones, como el FMI, observan analizan y diseccionan con más minuciosidad y detalle al sector inmobiliario.

Avance positivo

Pues bien, ¿cómo se está comportado el sector de vivienda y, sobre todo, sus precios, en esta etapa post-crisis a lo largo y ancho del orbe?

En EstadosUnidos, el índice de S&P’s/Case-Shiller, el mejor indicador sobre el precio de las casas dado que sigue la evolución del costo del mismo inmueble a lo largo del tiempo en 20 grandes ciudades del país, alcanzó en abril 168.7 puntos, su nivel más elevado desde abril de 2008, y marca una tendencia de dos años consecutivos de ascensos, con tasas anuales de crecimiento que se han acercado a 15 por ciento.

Pero no sólo en Estados Unidos se estan recuperando los precios de las casas a ritmo vertiginosos. El Índice Global House Price Index, que elabora el FMI para medir el valor de la vivienda alrededor del mundo, llegó en el primer trimestre del año a 123 puntos, lo que representa un comportamiento similar al observado en 2006 a escala mundial.

168.7puntos registró el índice de vivienda de EU, su nivel más alto desde 2008

El fortalecimiento del sector inmobiliario es fundamental para apuntalar una recuperación económica global que aún es endeble. Y lo es por dos motivos: uno, por el llamado “efecto riqueza”, esto es, el aumento de valor de los inmuebles genera una percepción de riqueza en sus propietarios que los conduce a gastar más, impulsando el consumo privado; y dos, el incremento de los precios de la vivienda sanea los balances financieros de las familias y de los bancos. Sin embargo, un aumento explosivo en los precios de las casas, como se vio durante el periodo de 2001-2006, también genera importantes retos, sobre todo si hay síntomas de que se está conformando una nueva burbuja.

Inquietud

En consecuencia, la inquietud gira en torno a dos asuntos: uno, que los precios de las casas prosigan su tendencia alcista y continúen respaldando la recuperación económica global. Y dos, y no menos importante, que no se desboquen, sino que lo hagan a un ritmo sostenible, acorde con los fundamentales económicos.

Lo malo es que siempre la detección de burbujas en los precios de los activos es un ejercicio muy difícil, y las políticas y recetas para limitarlas son complejas e implican distorsiones del mercado, por lo que descubrir y controlar una burbuja inmobiliaria es más un arte que una ciencia.

Aun así, el FMI está realizando unos esfuerzos importantes dirigidos a escudriñar el sector inmobiliario, y hay algunos datos duros interesantes. De una muestra de 52 países que estudia el FMI, 33 mostraron un aumento en los precios inmobiliarios de manera sustancial desde 2012 a la fecha.

Sólo en Estados Unidos, los precios de las casas medidos por el S&P’s/Case Shiller han volado 25% desde enero de 2012 hasta la fecha. Si sólo observamos lo acontecido con los precios de la vivienda durante el último trimestre de 2013 respecto al mismo periodo de 2012, vemos tasas muy aceleradas de crecimiento, además de Estados Unidos, en Filipinas (10.6%), Hong Kong (10.3%) y, cómo no, China (9.1%). Algunos advierten un patrón muy parecido al observado en la última crisis, por lo que el FMI indaga si esa tendencia se está alejando de los fundamentales económicos.

Evaluación

Y para ello estudia varios indicadores. Uno es a través de la relación que tienen los precios de las casas con los ingresos de las familias: si los precios se alejan de los ingresos quiere decir que cada vez es menor la capacidad de las familias para adquirirla y tienen que recurrir a deuda. Es decir, cuanto mayor es el ratio, mayor es la proporción que el precio de la vivienda absorve de los ingresos de los hogares.

Según del FMI, la cantidad de recursos que las familias destinan a la vivienda está muy por encima de su media histórica en países como Australia, Bélgica, Noruega y Canadá, y que comprar una vivienda se hace a costa de asumir mayores niveles de deuda.

De hecho, esta es una de las razones por las que los bancos centrales de distintos países comienzan a mirar tan inquietamente al mercado inmobiliario, porque aunque los riesgos de una corrección en precios lucen contenidos a razón de las grandes inyecciones de liquidez que mantienen las autoridades,  la situación puede revertirse conforme se retiran los estímulos monetarios y las tasas de interés empiezan a subir, encareciendo el costo de las hipotecas.

Y esto pone en un fuego cruzado a los Bancos Centrales: por un lado, para seguir apoyando la recuperación económica, tienen que mantener tasas de interés bajas. Pero al hacerlo, también incrementan la probabilidad de que el sector inmobiliario se desfase de los fundamentales económicos, y que en caso de que las tasas hipotecarias se estresasen por una mala asignación de riesgos, la economía mundial pueda regresar más pronto de lo que salió a un escenario de crisis.

Correcciones

Mark Carney, presidente del Banco Central de Inglaterra (BoE), parece congeniar con estas premisas, porque recientemente implementó un conjunto de medidas que buscan apaciguar los posibles riesgos de una burbuja antes de que la institución empiece a subir las tasas de interés en un mercado inmobiliario, sobre todo el londinense, que anda desbocado.

En su Informe, Carney vislumbró no sólo que la relación vivienda-ingreso se ha incrementado mucho, sino que las relaciones deuda-ingreso ha continuado al alza en los últimos años, y que esto puede ser uno de los grandes problemas que a futuro desestabilice el sector. Esto no sólo está ocurriendo en Gran Bretaña: en numerosos países la deuda de los hogares representa más del ingreso disponible que tienen las familias, e inclusive varios de ellos tienen más deuda privada ahora que en 2007, por lo que una política de subir las tasas de interés podría hacer insostenible el desempeño del sector inmobiliario.

En consecuencia, el BoE no se preocupa tanto por el crecimeinto desmedido de los precios de la vivienda como se preocupa de que estos precios se esten proyectando a través de una mayor deuda, y que el alza de tasas golpee el ingreso familiar y los mayores pagos hipotecarios derribe todo el proceso de recuperación económica como un castillo de naipes. De un soplido.

La intención de Carney por tanto, está en contener los niveles de deuda, no los precios, y las medidas adoptadas el pasado jueves corresponden precisamente en poner limites a los préstamos hipotecarios respecto a relaciones de deuda-ingreso, una medida que pretende mejorar las ponderaciones de riesgo, antes de que se comiece el ajuste de tasas.

Es la primera medida que un Banco Central toma desde la crisis financiera para inhibir una posible burbuja inmobiliaria, y es muy probable que otras autoridades, como la Fed, secunden esta medida.

Pero el dilema está en que a pesar de que estas políticas suelen ser efectivas para “enfriar” al sector de vivienda de corto plazo, el problema verdadero sigue ahí, incrustado en el motor económico del mundo. La deuda. Y amenaza con volver a sorprender al mercado hipotecario si no se tiene cuidado.

 

Fuente: http://www.dineroenimagen.com/2014-06-30/39582

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