El mercado inmobiliario local mantiene la situación de 2013

Buenos-Aires1

Hace un año atrás, EL ARGENTINO publicó un informe que con el título “Preocupa al sector inmobiliario la caída en las ventas y el freno de la inversión privada en la construcción”, daba cuenta de que “el sector inmobiliario local sufre la peor retracción desde el 2009”.

Un año después, en una ronda de consultas, EL ARGENTINO  pudo establecer que la situación apenas presenta algunas variantes, pero no demasiadas.

“Es muy difícil negociar porque el 90 por ciento de la gente tiene pesos y el 90 por ciento de los vendedores quiere dólares. Aquí es donde se estancan las operaciones”, dijo Alberto Fiorenza.

Respecto de los alquileres, señaló “si bien parecen caros, no se condicen con el valor de la propiedad. El monto es costoso para quien tiene un sueldo, pero no es caro, porque lo que se pide es menos de lo que se pedía antes. Por ejemplo, de una propiedad de un millón de pesos, el 0,5 por ciento da un alquiler de cinco mil pesos. Esta rentabilidad es escasa para el dueño”.

“Y para quien hizo la inversión es un monto reducido por la carga impositiva que tiene” agregó, para referir que los alquileres de locales comerciales “van en términos paralelos a la marcha de la economía y el comercio en general. Y hoy, los comercios venden menos que hace un tiempo atrás. Esto provoca que algunos deban cerrar y a otros se les haga cuesta arriba seguir pagando el alquiler”.

Para el corredor, además de la falta de dólares, también incide la ausencia de créditos inmobiliarios, los que afirmó “no existen”.

“Para mi modo de ver, es un momento terrible para el sector inmobiliario, tanto como en la era menemista, porque se han sumado otros elementos para cerrar una operación”.

Las respuestas de Eduardo Meillard no difirieron demasiado, ya que consignó “el mercado está parado en un cien por ciento. Hay mucha demanda de alquileres, pero al momento, no tengo oferta”.
“Hace bastante tiempo que estamos en esta situación, casi de quebranto. Quizá me pase sólo a mí, pero creería que es algo generalizado”, agregó.

Alexis Newirt, por su parte, dijo “la situación no camina sobre rieles, pero no puedo decir que no se hagan operaciones. Las fluctuaciones bruscas del dólar blue han hecho perder la referencia de los valores. En mi opinión, en la medida en que el panorama sea previsible, la gente se animará a hacer una inversión a mediano o largo plazo. De lo contrario, no”, afirmó.

“Las viviendas que están en precio se venden. No así las que se sobrevalúan. El potencial comprador es el inversor que anda en la franja que va de los cien a los seiscientos mil pesos; el gran inversor está especulando y quien quiere comprar su vivienda con un préstamo es el que viene corriendo detrás de la liebre, como decimos”.

Dicho esto, consignó “este último tiempo me he dedicado a fideicomiso, grupos de ahorristas con capacidad promedio anual de 200 mil pesos que ven como un medio seguro de capitalización involucrarse en este tipo de negocios.

Cumplen los pagos, pero sienten en su economía cierta inquietud”.

En cuanto a los alquileres dijo “siempre van a tener demanda. En una ciudad en crecimiento como Gualeguaychú, la demanda supera a la oferta. Pero se ha separado mucho la brecha entre el valor de una vivienda y la renta que da”.
Coincidiendo con su colega, dijo “históricamente las rentas rondaron el 1 por ciento del precio de venta de la casa. Hoy estamos en el 0,5 por ciento. Pasamos por momentos de quietud a otros más activos, pero sin un rumbo marcado. Yo diría que es algo así como aceite sobre olas: está ahí pero no sabemos dónde va a ir”.

Aún así, Newirt dijo “el balance anual no es malo, tampoco el mercado no está destrozado”.

Para Sergio Duarte “el mercado inmobiliario está bastante parado, está costando cerrar operaciones de alquiler, lo que significa que hay una caída también en este rubro.”

A esto agregó “las ventas diminuyen día a día respecto de lo que es el mercado en Gualeguaychú, siempre importante. Hay incertidumbre porque no se sabe cuánto tiempo va a durar la restricción. Por eso se ha vuelto a guardar los dólares, porque entiendo que el gran tema en Argentina sigue siendo la falta de credibilidad y previsibilidad. Ante la incertidumbre, la gente se retrae y no invierte”.

Duarte agregó “también el costo operativo que tiene hoy estar en regla cuesta mucho dinero, lo que hace que la gente sea renuente a hacer una inversión”.

Si demasiadas vueltas, Gustavo Cabrera respondió a EL ARGENTINO “está parada la venta de viviendas, de lotes, de locales, campos, todo. Esto se debe a la economía en general, no tanto a la cuestión del dólar sino a que los valores no concuerdan con los ingresos de la gente, que hoy no tiene capacidad de ahorro”.

Para Cabrera el programa nacional Procrear no ha sido un éxito, ya que como dijo “no vendí ningún lote para el Procrear. Vi que a los beneficiarios les dan cien mil pesos para un terreno con cloaca y agua, algo que no existe en Gualeguaychú, donde cualquier terreno en la periferia, tiene un valor hoy de 200 mil pesos”.

Respecto de los alquileres dijo “venían con muchísima demanda, pero hoy un alquiler promedio está en los 3 mil pesos. Esto no concuerda con el poder adquisitivo de la gente. Entiendo que el problema está en la diferencia que hay entre las posibilidades de la gente y los valores que se han ido actualizando, tanto de propiedades como de los de los materiales de construcción”.

Dólares Vs. ladrillos

“Hay una retracción”, dijo el arquitecto Francisco Campi al ser consultado. Se siguen haciendo operaciones pero el movimiento ha disminuido. Hay oferta pero poco requerimiento”.
Para Campi, quien deba desprenderse de sus dólares prefiere esperar a ver qué sucede, ante la inestabilidad en su valor.

“Sí se dio mucho este año la apuesta a la construcción a través de fideicomisos, porque el que tiene capacidad de ahorro la vuelca en cómodas cuotas, ingresando como inversor inicial en la construcción de un edificio o de dúplex. Por eso creció tanto este tipo de inmuebles”.

“En este momento hay varios edificios recién empezados, proyectados en la escala de lo que se puede construir en la ciudad. Este nicho sigue desarrollándose”, marcó.

Para Campi, el valor de los alquileres, de los que la gente se queja por entenderlos elevados, se debe a la poca oferta que hay “porque hay pocas propiedades para alquilar, como históricamente ha ocurrido en Gualeguaychú”.
También para Juan Pablo Oppen el movimiento inmobiliario puede deber su freno, entre otras razones, “a la falta de crédito, una herramienta fundamental para la compra. Por eso se vende poco”.

“También ocurre que no coincide el valor d e tasación con las expectativas de la gente. Somos bastante realistas al tasar y con el tiempo, nos dan la razón cuando la propiedad se vende en el precio que dimos. Y es que las operaciones que se hacen son las que no sobrevalúan las propiedades”, aseveró, destacando la importancia de no exagerar para no crear falsas expectativas

Oppen coincidió con sus colegas también respecto del desfasaje en los alquileres, no sólo en cuanto al valor del inmueble en cuestión sino porque “en general, Gualeguaychú es una ciudad asalariada. Y la gente debe sacrificar la ubicación o comodidades, porque los alquileres están cada vez más caros”.

Otro consultado, el ingeniero Ramiro Ramírez, dijo “estamos pasando un mal momento, como en todo el país. Se venden casas, pero cuando tienen un precio razonable. Mucha gente cree que su propiedad tiene un valor que no es el real, porque subió en pesos y bajó en dólares. Y nosotros le decimos cuál es el valor real. Si el propietario pide el triple está en libertad de hacerlo, pero nosotros no tasamos por encima”.

Hablando de los alquileres, los de vivienda son muy buscados y para comercio, cuesta un poquito más pero también se alquilan. En nuestro caso, buscamos clientes con trayectoria en el rubro, porque al propietario no le sirven los que alquilan para probar suerte con un negocio y dejan el local al poco tiempo”.

Y en cuanto a las ventas, señaló “se venden lotes en cuotas, una forma de acceder con los ahorros que se tienen. Igual, no estamos en el mejor momento del mercado inmobiliario: desde que se implementó el cepo al dólar la gente piensa más antes de invertir”.

La incertidumbre reinante provoca que el mercado inmobiliario se retraiga. Hay una gran desconfianza por parte de la gente y por otro lado tenemos una gran depreciación de nuestra moneda nacional, esto hace que el vendedor del inmueble no quiera recibir pesos, porque no se sabrá luego qué hacer con ellos. ¿Se reconoce esta frase?
Y también “El fideicomiso es hoy el único sistema de inversión dentro de la construcción privada que está funcionando en el mercado local. Es una manera atractiva de proteger los ahorros a largo plazo y no representa un costo elevado para sectores locales de buenos ingresos de profesionales y empresarios”.

Están escritas en el informe hecho por Diego Elgart hace un año atrás, y publicado por EL ARGENTINO.
Con sólo acceder a nuestro archivo se podrá ver que la situación del mercado inmobiliario en Gualeguaychú hoy no está quebrado, como quedó reflejado en este informe, no obstante, la situación está tan difícil como hace un año atrás.

Fuente: http://www.diarioelargentino.com.ar/noticias/137065/el-mercado-inmobiliario-local-mantiene-la-situacion-de-2013

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