Cuál será la tendencia de los precios de las propiedades

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El Real Estate se caracteriza por ser un mercado “imperfecto”, es por eso que muchas veces a los más avezados economistas les cuesta predecir qué podrá ocurrir con los precios de las propiedades en el futuro. Casos recientes fueron los comportamientos de los mercados de España y EEUU, ambos con algunas similitudes y diferencias aunque luego terminaron comportándose de formas muy distintas.

Hace años que el tema precios de propiedades genera debate en Argentina; se podría decir que hoy existe también una “grieta” entre quienes pregonan por la caída de los valores y quienes creen que los niveles de precios son lógicos, o aún deberían apreciarse.

Podemos analizar algunas variables y verificar que tanto unos como los otros tienen cierto grado de razón.

Si analizamos el nivel de precios por salarios, es claro que los precios deberían bajar; sólo en los últimos dos años el esfuerzo salarial necesario para la compra de una unidad aumentó entre un 40 y 50% en la Ciudad de Bs As necesitándose más de 12 años de sueldos promedio enteros para adquirir un depto de 2 dormitorios.

Aunque es cierto que por otro lado los costos no paran de subir en pesos, ubicándose estos hoy muy cerca de los valores de reposición (cuanto me cuesta reconstruir la misma unidad). Construir un M2 vendible de un departamento se ubica hoy en los $ 8.228 por M2, sin contar impuestos, honorarios, rentabilidad ni costo de la tierra…. Además no debemos olvidar que la previsión de incrementos de costos para todo 2014 supera ampliamente el 30%.

Por otro lado los mismos costos en dólares mostraron una marcada caída desde enero del 2012, momento en que el blue comenzó a subir, esta caída de costos en dólares se marcó aún más con la devaluación de enero de este año, aunque ahora los mismos se estabilizaron. En este caso con costos en dólares a la baja, los precios de venta se deberían acomodar hacia abajo.

Con respecto a la Ley de oferta y demanda se podría decir que cuando la demanda cae, y de eso no hay dudas en nuestro caso, los precios del producto también lo hacen…aunque en nuestro mercado eso no ocurrió de esa manera por el momento ya que la retracción de precios fue mucho más moderada que la caída de demanda. No podemos olvidar que se dio en estos últimos tiempos una demanda más retraída en Bs As que en el resto del país.

Otro elemento fundamental para medir el nivel de los precios es la renta que los activos generan a sus propietarios (el inmueble vale por lo que produce), y en nuestro caso la renta por alquileres actual es de las más bajas de la historia y no muestra signos de poder recuperarse. Parecería que la única forma de que está se recupere es que caigan los precios de las propiedades, o estos se mantengan estables en el tiempo mientras que los alquileres sigan aumentando…

El caballito de batalla de los “prosubas” es sin lugar a dudas el nivel de precios de Argentina comparado con los precios inmobiliarios de la región. Y es cierto, Argentina está barata con respecto a Latinoamérica y ni hablar si comparamos con países de otras regiones o continentes…estamos regalados.

La cantidad de oferta no es un elemento a destacar en este análisis ya que se ha mantenido relativamente estable los últimos años, si bien es cierto que se verifica cierta escases de inmuebles de calidad edilicia y funcional de tipología usada se ha visto cierto crecimiento de oferta de inmuebles a estrenar.

Otra variable que no podemos dejar afuera es la falta de crédito hipotecario. Sin crédito hipotecario es imposible tener un mercado inmobiliario de escala; mientras este no se recree es muy poco probable que tengamos un escenario de subas de precios constantes cómo ocurrió en otros mercados mundiales. No es sostenible en el tiempo la compra por parte de un usuario de perfil netamente inversor. ¿Que con crédito hipotecario los valores subirían? De eso no hay duda, pero el crédito hoy no está.

Son muchas más las variables que se podrían analizar y seguramente estas tiendan a infinitas, pero otro elemento complejo de medir es el “factor psicológico”; ¿cómo afectan las noticias y la realidad política y económica del día a día del país tanto en los potenciales vendedores cómo en los compradores?.

Son muchas las incógnitas a resolver. Sólo en tiempo dirá cuál o cuáles de todas estas variables tienen mayor preponderancia como para llevar los precios inmobiliarios hacia el alza, la baja o la estabilidad en el tiempo.

 

Fuente: http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article2695-cual-sera-la-tendencia-de-los-precios-de-las-propiedades.html

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