¿Burbuja hipotecaria en Colombia?

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Es claro que la presente burbuja hipotecaria (2011-2014) tiene características diferentes, pues aquí se destacan: i) el no apalancamiento en crédito hipotecario (actualmente de solo el 4% del PIB), lo cual implica que hoy no existe “potencial sistémico” sobre el sector financiero; y ii) su componente especulativo se ha fundamentado en los “terratenientes” y no en los constructores.

A lo largo del año 2013 se avivó el debate sobre la existencia de una burbuja hipotecaria en Colombia. Mientras que los precios de la vivienda en el país mostraban incrementos históricos que superaban entre un 30% y un 50% su media histórica en términos reales (tanto en vivienda nueva como en usada), la mayoría de los analistas, el Banco de la República y los respectivos gremios “desvirtuaban” dicha hipótesis al entrar a cuestionar “su origen”.  Sin embargo, ninguno de esos argumentos ha logrado negar el hecho fáctico de una gran disparada de precios de la vivienda.

Por ejemplo, unos mencionan que no se trata de una sobreexpansión del crédito hipotecario, como en 1993-1997, lo cual es cierto, pues en la actualidad la cartera hipotecaria tan solo  representa el 4% del PIB frente a cifras del 10% en el período precrisis hipotecaria (1998).

Otros mencionan que no se trata de un movimiento especulativo por parte de los constructores, lo cual también resulta acertado y es otra arista diferente a lo ocurrido en la crisis de hace quince años en Colombia. Finalmente, algunos analistas señalan que si bien los precios de la vivienda en

Colombia han exhibido un importante crecimiento con respecto a su promedio histórico, estos han estado alineados con sus fundamentales y, por lo tanto, no es necesario encender las alarmas por la posible existencia de una burbuja hipotecaria (Steiner et al., ESPE No. 70 de 2013).

Sin embargo, creemos que ello no desvirtúa la escalada de los precios, sino que nos presiona a recapacitar sobre las características del comportamiento de estos. En efecto, las formas y orígenes de dichas burbujas hipotecarias cambian históricamente, pero no por ello dejan de ser burbujas especulativas.

El propio DNP ha reconocido que existen algunos indicios de burbuja hipotecaria, como consecuencia de diversos factores, donde sobresalen: i) una corrección de precios poscrisis 1998-2002; y en menor medida, ii) alguna evidencia de Enfermedad Holandesa explicando la concentración en sectores no-transables como la vivienda (Piraquive y Hernández, 2014).

Como veremos, la relación precio de la vivienda/ingreso real ha crecido sostenidamente desde el año 2005. Esto evidencia que los precios de los activos hipotecarios han sobrepasado el crecimiento del ingreso real de los hogares, dando señales de desalineamiento. Sin embargo, la actual burbuja hipotecaria es diferente de la inflada durante el período 1993-1997, pues esta última tuvo entonces la doble característica de: i) apalancarse en el crédito bancario (llegando a representar el 10% del PIB); y ii) generarse a través de esquemas especulativos a nivel de los constructores más que de los propietarios de terrenos.

Es claro que la presente burbuja hipotecaria (2011-2014) tiene características diferentes, pues aquí se destacan: i) el no apalancamiento en crédito hipotecario (actualmente de solo el 4% del PIB), lo cual implica que hoy no existe “potencial sistémico” sobre el sector financiero, pero sí puede ocurrir una destorcida de precios (por invalidación de la demanda), lo que acarrearía pérdidas agudas en los activos de los inversionistas en finca raíz; y ii) su componente especulativo se ha fundamentado en los “terratenientes” y no en los constructores, dados los choques regulatorios que han agudizado la escasez de tierra urbanizable, especialmente en Bogotá. A esto hay que sumarle estímulos a la demanda por la vía de subsidios públicos a la tasa de interés y liquidación de portafolios financieros para irse a “tejas-ladrillos” por cuenta del contagio financiero resultante del llamado “tapering”.

Relación Precio/Ingreso de los hogares en Colombia

El gráfico 1 (Colombia: precio de la vivienda vs. ingreso de los hogares) ilustra el desempeño de los precios de la vivienda y del ingreso real en el largo plazo (cubriendo el período 2005-2013), donde se observa que la inflación hipotecaria, que crece a ritmos del 6,7% anual (entre 2005 y 2013) en el IPVN y del 7,4% anual en el IPVU para el mismo período, termina superando de forma significativa el crecimiento del ingreso total (4,7% anual del PIB real), el crecimiento del consumo de los hogares (4,6%) y el crecimiento del ingreso disponible de los hogares (4,5%).

Este comportamiento, que en buena medida está influenciado por los exagerados crecimientos de los precios de la vivienda en Bogotá (40% por encima de su promedio histórico), se explica en parte por un choque proveniente del costo elevado de la tierra, como consecuencia de restricciones legales que generan escasez. Aquí se estima que el costo de los terrenos ya incide hasta en un 20%-25% en el precio final de la vivienda. Además, el nuevo marco regulatorio ha agravado el problema de disponibilidad de tierras urbanizables por cuenta de: i) deficiencias en los planes de ordenamiento territorial (POT); ii) fallas en la incorporación de nuevo suelo urbano a nivel territorial; y iii) carencia de adecuada infraestructura vial y de servicios públicos (Documento Conpes No. 3583 de 2009).

El caso más agudo es el de Bogotá, donde se enfrentan grandes limitaciones, a saber: i) incertidumbre sobre la declaratoria de construcción de vivienda prioritaria (Ley 388 de 1997); ii) inconvenientes en el suministro de los servicios públicos de agua y alcantarillado, y iii) el negativo impacto que podrían tener algunas normas contenidas en el Petro-POT. Esta escasez de suelos, que afecta la función de oferta de vivienda en Colombia, se ha exacerbado al recibir también dos choques de demanda: i) un choque temporal por cuenta del efecto de la “normalización monetaria”, particularmente durante los años 2013-2014; y ii) el subsidio a la tasa de interés, financiado por el gobierno vía PIPE. En efecto, por un lado, el anuncio del llamado “tapering” en mayo-junio de 2013 y el inicio del mismo en diciembre de 2013 han producido una reversión en los flujos de capital, donde el capital offshore fue a engrosar los portafolios de renta variable de los países desarrollados. Esto generó un negativo efecto riqueza en los hogares de países emergentes y, finalmente, produjo la liquidación de los portafolios de ahorro de muchos hogares colombianos. Una parte importante de dicha liquidez se ha ido a incrementar la demanda por activos inmobiliarios (“tejasladrillos”), presionando aún más los precios al alza, los cuales exhiben niveles históricamente altos ya comentados. Y, por otro lado, el subsidio a la compra de vivienda de clases medias-bajas vía tasa de interés ha presionado aún más los precios al alza al promover “artificialmente” y temporalmente una mayor asequibilidad para la compra de vivienda.

 

El Índice Anif de Asequibilidad de la Vivienda (IAAV)

Otra forma de identificar los posibles efectos de la relación precio de la vivienda/ingreso real en los hogares es usar el concepto de asequibilidad a través del IAAV, el cual relaciona el ingreso de los individuos con el valor promedio de la vivienda en el país, incluyendo consideraciones del costo de los créditos hipotecarios.

Al observar el comportamiento histórico del IAAV, se encuentra que, durante 2009 y 2010, este presentó un comportamiento contracíclico que mejoró su asequibilidad. En ello jugó un papel importante la política monetaria adoptada por el Banco de la República (BR) y los subsidios a la tasa de interés para los hogares de menores ingresos. Sin embargo, a partir de 2011 se observa un marcado deterioro del IAAV. En los hogares de menores ingresos (con subsidio) se presentaba el decrecimiento más pronunciado, llegando al -17.8% anual al corte de diciembre de 2011. Nótese que estas contracciones también se generaban para los hogares de ingresos medios (-13,8%) y altos (-13,9%), como consecuencia del efecto conjunto de alzas en las tasas de interés del BR y un importante crecimiento en los precios de la vivienda durante el año 2011 (ver gráfico 2, Índice Anif de Adquisición de Vivienda).

Durante el año 2012 e inicios de 2013, pese a la relajación en la política monetaria por parte del BR, el IAAV mostraba una menor asequibilidad de vivienda para el grueso de los hogares. Una vez más, esta se explicaba por el continuo repunte de los precios de la vivienda en Colombia, los cuales, como se mencionó anteriormente, registraban incrementos entre un 30% y un 50% por encima de su promedio histórico real.

A pesar de los elevados precios, las medidas de subsidios en tasas de interés hipotecarias, adoptadas desde abril de 2013, han impactado de forma positiva el IAAV. En efecto, al corte de enero de 2014, este se ubicaba en un plano ligeramente favorable para todos los segmentos de ingreso a nivel nacional, salvo para el caso de estrato bajo sin subsidio. Sin embargo, es claro que dichos estímulos a la demanda han generado presiones al alza sobre los precios.

Así las cosas, los indicadores de ingreso real de los hogares e inflación de activos inmobiliarios evidencian que, desde 2005, esta última ha sobrepasado consistentemente el nivel de ingresos. Esto genera presiones sobre los niveles de asequibilidad para la adquisición de vivienda, pese a los recientes subsidios a la demanda. El choque de oferta debido a las restricciones de suelos (Petro-POT), sumado a los choques de demanda, ha elevado los precios de la vivienda a puntos superiores al 40% de su promedio histórico, muy por encima de los fundamentales de ingreso de la economía.

 

Una comparación internacional

Por último, es posible identificar la existencia de una burbuja hipotecaria a través de la comparación internacional de los precios de la misma. Dicha comparación muestra una marcada escalada de precios en Colombia, una vez se le compara con lo que ha estado ocurriendo (aun) en Estados Unidos y Brasil, siendo especialmente preocupante el caso de Bogotá.

Por ejemplo, en términos de dólares por metro cuadrado, el precio de la vivienda en Colombia se ha más que duplicado en los últimos ocho años. En efecto, el metro cuadrado promedio en el país llegaba a US$608 en el año 2005, pero dicho valor alcanzó los US$1653 al cierre de 2013 (ver gráfico 3, Precios de la vivienda por m2).

Este fenómeno es aún más preocupante en el caso de la vivienda de lujo en Bogotá (incluido el “derecho” a la alcantarilla destapada, el andén destrozado y el posible atraco dentro o en la vecindad de su vivienda). Durante los escasos ocho años comprendidos entre 2005 y 2013, los precios de la vivienda de lujo en Bogotá se elevaron de casi US$2000 a cerca de US$8500 el metro cuadrado (multiplicándose en más de 4 veces). Cabe destacar que estos valores ya se acercan a los preocupantes precios de las exclusivas zonas de Leblon en Río de Janeiro (donde el metro cuadrado llega a US$9500) y no están muy distantes de los de Manhattan (US$12.200). Si ajustáramos estos precios por las condiciones de aire-seguridad respecto de Manhattan, el tamaño de la burbuja en Bogotá sería aún más evidente (… claro que si los ciegos no quieren ver…). En términos de precios relativos, cabe resaltar que la vivienda de lujo en Bogotá pasó de representar el 49% de la vivienda de lujo de Río de Janeiro en 2008 a representar casi el 88% en 2013, llegando incluso a valer la de Bogotá hasta un 70% de la vivienda con vista al Central Park en

Nueva York.

Así sea a nivel anecdótico, déjennos recordar aquí que cuando en 1995-1997 el metro cuadrado de “Rosales” en Bogotá llegó a los US$2500, dijimos que algo malo estaba pasando, con semejantes precios tan desorbitados respecto de la “paridad internacional”. ¿Qué diremos ahora cuando ese metro cuadrado bordea incluso los US$8500 y se acerca al costo relativo de Río o de Manhattan?

En términos de Salarios Mínimos Legales (SML), también se evidencia el ascenso de precios de los activos hipotecarios y, en consecuencia, la menor asequibilidad de compra de los hogares. Por ejemplo, a nivel nacional, en 2005 se necesitaban 366 SML mensuales para adquirir 100 metros cuadrados de vivienda, a precios promedio de la época (cifra equivalente a 30 años de trabajo a SML), ver gráfico 4 (Colombia: requerimientos para adquirir vivienda). Este valor de 100 metros cuadrados subió hasta 504 SML al cierre de 2013, necesitándose ahora 42 años de trabajo a SML. En el caso de la vivienda de lujo en Bogotá, la escalada de precios ha sido aún más pronunciada, pues pasó de 533 SML a 1029 SML durante 2005-2013. Paradójicamente, en Nueva York un trabajador requiere de 388 SML para adquirir una vivienda de precio medio, es decir “solo” requiere de 33 años de trabajo, mientras que en Bogotá se requieren 42 años a SML de Colombia.

Todo lo anterior nos lleva a concluir que el problema de asequibilidad a vivienda por parte de los hogares en Colombia es grave y proviene de una escalada fuerte de los precios de la vivienda. La anterior discusión evidencia lo siguiente: i) en términos absolutos, las cifras muestran que el mercado hipotecario en Colombia se acerca a promedios de ciudades con precios históricamente altos a nivel de vivienda, como Nueva York o Río de Janeiro; y ii) en términos relativos, hay un desbalance elevado entre los niveles de ingreso de los hogares (en este caso SML) y los precios de la vivienda, superándose en Bogotá el esfuerzo que tendrían que hacer sus trabajadores a SML respecto del esfuerzo relativo en el propio Nueva York.

 

SERGIO CLAVIJO VERGARA

Especial para Economía & Finanzas

* Presidente de la Asociación Nacional de Instituciones Financieras (Anif). Este análisis contó con la colaboración de la economía Liliana Alejandra Ordóñez Aparicio.

Por: Redactor Diario del Huila

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